불법건축물 이행강제금 계산 및 부과 기준 6가지, 주의사항(불법건축물 양성화 방법)

불법건축물 이행강제금 계산 및 부과되는 기준 6가지, 이행강제금을 계산할 때 알아야하는 주의사항 등을 알아보겠습니다. 자세한 사항은 아래의 글을 확인해주세요.

불법 건축물이란?

불법 건축물이 무엇인지 알아보겠습니다.

불법 건축물이란 건축법에 따른 명령, 혹은 처분에 제대로 신고를 하지 않거나, 허가를 받지 않은 채로 건축하는 것을 말합니다. 불법 건축물의 경우 건축물 대장이 없는 경우도 포함합니다.

위법 건축물이라 불리기도 하지만, 위법 건축물은 허가를 받았으나 허가 받은 내용을 바탕으로 건축을 하지 않을 것을 뜻하기 때문에 위법건축물은 불법 건축물에 포함되는 개념이기에 조금 다릅니다.

불법 건축물의 경우 신고를 받고, 위반사항이 발견되었다면, 철거 시정 명령이 떨어집니다. 이 시정 명령을 따르지 않는다면 이행 강제금 등이 떨어지며 불법 건축물로 지정이 됩니다.

불법 건축물의 형태는?

그렇다면 불법 건축물로 지정될 수 있는 형태는 어떤 것이 있을까요? 총 6가지가 있습니다.

• 시설물을 변경할 경우(고시원에 호실 별로 개인 취사시설을 설치하는 등)

• 세대를 나눌 경우(네 개의 룸을 준공한 뒤에 투룸과 투룸으로 개조하는 경우)

• 베란다 확장 창호 시공을 할 경우(아파트 발코니 확장은 합법)

• 무단으로 용도를 변경할 경우 (근린생활시설, 주택, 다세대 등은 4층 이상, 다가구는 3층 이상 건축할 시 불법)

• 무단 증축을 할 경우 (주차장 등에 창고, 사무실, 원룸 등을 증축하거나, 옥상에 옥탑방 등을 증축하는 등)

불법건축물 이행강제금 계산방법

건축법 제80조 제1항에는 허가권자는 건축주 등이 시정명령을 받은 후 시정명령을 이행하지 아니한 경우 다음 각호의 이행강제금을 부과한다고 규정되어 있으며, 두 가지의 경우가 있습니다.

이행강제금 계산서식(1호)

건축물이 제55조와 제56조에 따라서 건폐율 또는 용적률을 초과하여 건축된 경우, 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 지방세법에 따르는데요.

해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액이 됩니다.

1제곱미터 당 시가표준액 * 위반면적 * 50/100

이렇게 됩니다.

이행강제금 계산서식(그 외)

건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 계산하는 방법이 달라집니다.

지방세법에 따라서 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위 내에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정한 금액이 됩니다.

위반건축물의 위반내용	해당 법조문	이행강제금의 금액
불법대수선	건축법제11조 건축법 제14조	시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
불법용도변경	건축법 제19조	불법용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
사용승인을 받지 아니하고 사용 중인 건축물	건축법 제22조	시가표준액의 100분의 2에 해당하는 금액
유지/관리 상태가 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	건축법 제35조	시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액
건축선에 적합하지 아니한 건축물	건축법 제48조	시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액
피난시설, 건축물의 용도/구조의 제한, 방화구획, 계단, 거실의 반자 높이, 거실의 채광/환기와 바닥의 방습 등이 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물	건축법 제49조	시가표준액의 100분의 3에 해당하는 금액

이 외에도 높이 제한, 일조권 침해, 마감재료를 적합하게 사용하지 않았음 등에 대한 위반 규정이 있습니다.

시가표준액 계산 방법?

위에 있는 계산 방법과 같이 이행 강제금은 1제곱미터당 시가표준액에 위반면적을 곱한 금액에서 10/100 이하의 범위 또는 50/100으로 계산하는 서식입니다.

그렇다면 시가표준액을 계산하는 방법은 어떻게 되는 걸까요? 계산 서식은 이렇습니다.

건물신축가격기준액 * 구조지수 * 용도지수 * 위치지수 * 경과연수별잔가율 * 면적 (㎡) *가감산특례 = 시가표준액

산출한 제곱미터당 금액에서 1,000원 미만 숫자는 사라집니다. 다만, 제곱미터당 금액이 1,000원 미만일 때는 1,000원으로 산정합니다.

감산특례에 해당하는 건축물에 대하여는 산출가액에 일정률을 가감한 가액을 시가표준액으로 합니다.

상가의 시가표준액을 알아보고 싶을 경우, 아래의 링크를 확인해주세요.

이행강제금 받았을 때 주의사항

위에 적힌 계산 서식 외에도 경우의 수가 생길 수 있을만큼, 이행강제금의 계산은 상당히 복잡합니다. 그렇기에 이행강제금을 받았을 때 살펴봐야 하는 것이 있습니다.

• 위반사항이 정확하게 기재되어 있는가?

• 시가표준액이 정확하게 계산되어 있는가?

• 감경규정등은 잘 적용되었는가?

이행강제금에서 특히 시가표준액의 경우 계산하기가 정말 어려운 것 중 하나입니다. 법령이 자주 변경되는 편이며, 담당 공무원이 바뀌며 변경된 것을 모르고 지나가기도 합니다.

이렇기 때문에 제대로 확인하지 않는다면 2배, 3배까지의 많은 이행강제금이 부과되는 경우가 있으니 제대로 확인하셔야 합니다.

불법 건축물 양성화 방법?

국가 사업 또는 지자체 별로 가끔 위반건축물 양성화 사업을 하는 경우가 있습니다.

5년에서 8년 정도에 한 번씩 시행되는 일이 있습니다. 이 때 관할 지자체에 양성화 신청을 하실 수 있습니다.

주거 안정화 목적으로 진행이 되기 때문에 모든 건축물이 해당되는 것은 아니니, 건물이 있다면 그 기준에 해당하는 지 살펴보아야 합니다.

그 외로 무허가 건축물 추인허가라는 제도도 있습니다.

이미 지어져 어떻게 할 수 없는 불법건축물이 다시 서류를 받아 서류심사에 통과한다면 양성화를 시켜주는 방식입니다.

이 경우 구조안전 확인서, 단열 관련 서류, 건축자재 납품내역서 등을 꼼꼼하게 내야하며, 건폐율과 용적률에 여유가 있어야 하며, 주차장 등이 확보되어야 허가를 받을 수 있습니다.

불법건축물 벌금은?

불법건축물 이행강제금 계산 및 부과 기준 등을 알아보았습니다. 좀 더 자세한 관련 법령 등이나 불법건축물로 생기는 벌금 등을 확인하고 싶으시다면 아래의 링크를 확인해주세요.

재산세 조회 방법 2가지

건물이 있다면 재산세 등을 조회하고 맞는 날짜에 내는 것도 매우 중요합니다. 조회 방법은 아래의 링크를 확인해주세요.

부동산 매매사업자의 장단점

재산세를 고려할 경우 부동산 매매사업자를 생각해보시는 것도 좋은 선택입니다. 아래 글에서 부동산 매매사업자의 장단점을 정리해두었으니 확인해보시기 바랍니다.