불법건축물 확인 방법과 신고 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 벌금이나 포상금에 관해서는 후기를 알려드릴테니 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요.
불법건축물이란?
안녕하세요. 오늘은 불법건축물 확인방법과 신고방법에 대해서 알려드리려고 하는데요. 그러기 위해서는 먼저 불법건축물이란 무엇인지 알아보겠습니다.
불법건축물이란 건축법에 의해 위반된 건축물을 말하게 되는데요. 주차장법을 위반한 건축물이나 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 위반한 건축물도 포함되게 됩니다.
건축법 위반 건축물
보통 건축법 위반 건축물에 대해서는 무허가로 진행되게 되는데요. 아래의 네가지 유형으로 위반하는 경우가 많습니다.
신축 및 증축
이 경우에는 건폐율과 용적률을 초과해서 짓게 되는 경우가 많습니다.
개축 및 재축
이 경우에는 종전 규모의 범위를 초과해서 건축하는 것을 말합니다.
용도변경
용도변경의 경우에는 상위시설군과 하위시설군의 용도를 변경해서 신고하는 경우를 말합니다.
대수선
이 경우에는 내력벽이나 기둥, 보, 지붕틀 혹은 주계단 등을 증설하거나 해체, 변경 혹은 수선해둔 것을 말합니다.
주차장법 위반 건축물
다음으로 주차장법 위반 건축물에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 이 경우에는 두가지로 나뉘는데요. 다음과 같습니다.
부설주차장을 다른 용도로 이용
부설주차장으로 건축한다고 해두고 다른 용도로 이용하는 경우에는 주차장법 위반 건축물에 들어가게 됩니다.
본래의 기능을 유지하지 않은 경우
혹은 부설 주차장을 본래의 기능을 유지하지 않고 다른 건축물을 세우는 등의 행위를 한 경우, 주차장법 위반 건축물이 될 수 있습니다.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반
다음으로는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 위반한 건축물도 있는데요. 해당 지역에 대해서 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 건축물이나 대수선, 용도변경 등의 행위에 대해서 해당 법 위반 건축물이라고 볼 수 있습니다.
불법건축물 관련 법령
건축위반 관련 법령
■ 건축법 제108조(벌칙) ‘도시지역’에서 건축법 제19조 등의 규정을 위반하여 건축물을 건축하거나 대수선 또는 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처한다.
■ 건축법 제110조(벌칙) ‘도시지역 밖에서’ 위반 행위를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처한다.
■ 건축법 제79조(위반 건축물에 대한 조치)
① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주, 공사 시공사, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 해당 건축물의 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한·그밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.
■ 건축법 제80조(이행강제금)
① 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정 기간 내 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에 대하여 그 시정명령의 이행에 필요한 상당 기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 일정 조건에 따른 이행강제금을 부과한다.
용도변경 관련 법령
건축법 제19조(용도변경)
③ 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 관할 지자체에 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청하여야 한다.
대수선 관련 법령
제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.<개정 2010. 2. 18., 2014. 11. 28.>
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 삭제 <2019. 10. 22.>
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것 [전문개정 2008. 10. 29.]
불법건축물 유형
불법건축물에도 유형이 있는데요. 예를 들어서 다음과 같은 경우에는 불법 건축물이라고 보실 수 있겠습니다.
건축위반
건축위반 유형에 관한 내용입니다.
- 층고 높은 세대의 천장에 복층세대를 만들어서 2세대로 사용하는 경우
- 현관문 앞에 아크릴판으로 씌우거나 따로 새시를 해둔 경우(이 경우에는 소방법 위반으로도 볼 수 있습니다.)
- 다세대 발코니 확장하는 경우
- 무허가로 옥탑방을 만드는 경우
- 상가 전면 테라스
- 건폐율이나 용적률 초과 건축되는 경우
- 들어내기 식의 증축을 하는 경우
- 비닐하우스나 컨테이너등을 설치하는 경우
- 다락을 주거용으로 사용하는 경우
- 현관이나 외부에 지붕을 설치한 경우
- 준공 후 발코니 허용기준을 초과해서 확장공사 하는 경우
용도변경 위반
- 근린생활시설로 허가받은 뒤 준공 뒤 주택으로 개조해서 사용하는 경우
- 사무실로 신고하고 예식장으로 운영하는 경우(그러나 판례에서는 무죄를 선고한 경우도 있음)
- 독서실을 고시원으로 사용하는 행위
- 무도장을 태권도장으로 사용하는 경우
- 고시원 호실에 취사시설을 임의로 설치한 행위
- 계단탑이나 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우
- 일반 음식점을 한의원으로 사용하는 경우
- 조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우
대수선 위반
- 새로운 출입문이나 창문을 내려고 건물 내부 내력벽을 부수는 행위
- 복층을 만들기 위해서 보를 설치하는 행위
- 계단실을 부수고 새로운 통로를 만드는 행위
불법건축물, 걸리면 어떻게 되나요?
불법건축물 위반일 경우 세가지 조치 중 하나를 받게 됩니다. 행정상 제재가 궁금하신 분들은 아래의 내용을 참고해주세요.
시정명령
첫번째, 시정명령을 받게 됩니다. 특별시장이나 광역시장 등으로 부터 대지나 건축물이 건축법에 위반된 경우에는 건축법에 따른 허가 혹은 승인을 취소하고, 해당 건축물의 건축주, 시공자, 관리자 등에게 공사 중지를 명하거나 해당 건축물에 대해서 건축, 철거, 개축, 증축, 사용금지 등의 조치를 명하게 됩니다.
허가권자는 시정명령을 받은 경우에는 위반 건축물이라는 표시, 위반일자, 위반 내용 등을 건축물 대장에 적어야 합니다.
다만 아래의 다섯가지 경우에 해당하는 상황일 경우에는 위반건축물을 기재하는 등의 행위를 거치지 않고 대집행 하기도 합니다.
시정명령 대집행 하는 경우
- 재해 발생 위험이 높은 경우
- 건축물의 구조상으로 심각한 문제가 있어서 붕괴나 손괴의 위험이 예상되는 경우
- 허가권자의 공사중지명령을 받고서도 공사를 강행하는 경우
- 도로통행에 지장을 주는 불법 건축물의 경우
- 대기환경보전법에 따라서 오염물질을 배출하는 건축물이라 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우
이행강제금
다음으로, 이행강제금이 있습니다. 이행강제금이란 시정명령을 받은 뒤 시정기간 내에 시정하지 않은 경우에는 해당 이행강제금이 부과됩니다.
이행강제금의 금액은 시가표준액의 100분의 2에 해당하는 금액부터 최대 100분의 10에 해당하는 금액까지 부과될 수 있습니다.
이행강제금은 어떤 건축물인지에 따라서 금액이 달라지는데요. 허가받지읂거나 신고하지 않고 증설 및 대수선을 한 경우에는 100분의 10에 해당하는 금액이 부과됩니다.
허가받지 않거나 신고하지 않고 용도변경을 한 경우에는 100분의 10에 해당하는 금액이, 사용승인을 받지 않고 사용중인 건축물의 경우에는 시가표준액의 100분의 2에 해당하는 금액이 부과될 수 있습니다.
대지 조경에 관한 사항을 위반한 경우에는 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 부과됩니다.
이외의 건축선에 적합하지 않은 건축물이거나 구조내력 기준에 적합하지 않은 건축물, 피난시설이나 방화 구획, 계단, 거실의 반자 높이 등이 기준에 적합하지 않은 건축물, 방화지구 안의 건축물에 관한 법령 등의 기준에 적합하지 않은 건축물, 높이제한을 위반한 건축물, 일조 등의 확보를 위한 높이 제한을 위반한 건축물 등은 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 부과됩니다.
이외의 건축법 혹은 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물의 경우에는 시가표준액의 100분의 3 이하의 벌금을 받게 됩니다.
벌칙(처벌)
다음은 위반 행위에 대한 처벌입니다.
용도변경 위반의 경우
1.건축법 제108조 제1항 제1호: 도시지역에서 건축법 제11조 제1항(대수선 허가), 제19조 제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사 시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처함
2. 건축법 제110조 제1항 제1호: 도시지역 밖에서 건축법 제11조 제1항(대수선 허가), 제19조 제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사 시공자는 2년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처함
신고 위반행위의 경우
건축법 제111조 제1호: 거짓으로 신고하거나 신청을 하지 않은 경우 5천만원 이하의 벌금
그밖의 위반행위에 대한 경우
1.건축법 제110조 제2호: 건축법을 위반한 건축주나 공사시공사는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금
2. 건축법 제111조 제1호: 신고 또는 신청하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한자는 5천만원 이하의 벌금
3. 건축법 제111조 제5호 대지의 조경을 위반한 건축주 및 공사 시공자는 5천만원 이하의 벌금
불법건축물 신고방법
홈페이지를 통한 민원 신청
불법건축물을 신고하기 위해서는 해당 지역의 구청 홈페이지 민원 신청을 통해서 하실 수 있습니다. 예를 들어서 서울 역삼동 지역에서 불법 건축물이 발견되었다고 가정해보겠습니다.
그럼 먼저 강남구청 홈페이지에 들어가시고, [종합민원] > [민원신고] > [불법행신고]로 들어가주세요.
불법 건축물은 불법행위신고에 속하기 때문에 아래와 같이 뜰건데요. 바로 [신고하기]를 눌러서 신고해주시면 됩니다.
전화를 통한 민원신고
만약 홈페이지를 통해서 신고하기에는 번거롭다 하시면 해당 지역의 구청에 전화를 통해서 민원 신고를 하시면 됩니다.
지역에 따른 전화번호는 해당 지역 구청 홈페이지 맨 아래쪽에서 확인하실 수 있습니다.
불법건축물 신고 포상금
불법건축물 신고시에는 지역마다 금액이 다르지만 공공에 이익에 부합한 경우에는 벌금 총액의 10%에서 최대 20%까지 포상금을 받으실 수 있습니다.
불법건축물 행정 처분 절차
불법건축물 행정 처분 절차는 다음과 같습니다. 민원을 넣으면 아래와 같은 절차를 통해서 진행되게 됩니다.
불법건축물 신고 후기
다음으로는 불법건축물 신고 후기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
고시원 신고 후기 디시
고시원 탈출 후 불법건축물 신고 후기
고시원 청결상태도 최악이고, 냉난방도 안되고, 벌레도 많이며 무엇보다 말이 안통하는 틀딱 원장이 운영하는 고시원 이것저것 신고했다.
고시원건물 옥상층 / 건축물대장에 표기되지 않은 구조물이 있음 구조물에 식당겸 주방 그리고 방쪼개기로 만들어진 불법적으로 사람이 거주하는 방 6개가 만들어져 있었음
구청에 신고 -> ” 현장 방문후 처리하겠다 ” 답변만 달리고 처리결과 처리안해줌
다시 구청에 민원을 답변을 받음. 불법건축물로 확인후 시정조치후 이행강제금도 물수 있다고 함.
그리고 소방법위반 신고 >>> 방마다 필수적으로 붙여야할 피난 안내도, 복도폭, 완강기, 오래된 소화기, 복도에 방치된 냉장고 및 세탁기, 옥상 피난계단 등 여러가지를 신고
>> 소방서에서 방치된 냉장고 및 세탁기 치우라고 명령 / 피난안내도 방마다 붙이도록 권고 /
오래된 소화기 교체요청 ———————-
현금영수증 신고결과 : 현금영수증 미발행 금액의 50%의 과태료 부과 >> 대략 300만원 정도의 과태료를 내야할것으로 예상 이정도면 악덕사장 참교육 ㅇㅈ ?ㅁ
불법증축 신고 후기 디시
하루만에 답변 온 위반(불법) 건축물 신고 후기 씁니다.
작성한 유동입니다. 불법 건축물 제보 후기 남겨드립니다.
저 글에도 이미 무슨 상황인지 대충 설명 드렸지만, 다시 한번 얘기 드리자면 몇 달 전 저희 집 대각선 방향에 있는 건물 3층에서 아침부터 대낮까지 한 달 가까이 불법 건축물 짓느라 공사하는 걸 보았습니다.
1살 아이도 있고 비산 먼지, 소음 때문에 창문도 못 열고, 공사 차량 1톤 화물차들 두 세대 씩 도로 막아가고 다른 차량들, 보행자들 원활한 통행 못 하게 화물차들이 여기저기 침범하면서 주차 문제 뿐만 아니라 여러가지로 큰 불편 겪었는데, 알고보니 무허가/무신고 건축물을 짓고 있었습니다.
그래서 2024년3월에 네이버에서 촬영한 로드뷰인가 스트리트뷰에 찍힌 공사 전 사진과 제가 며칠 전에 촬영한 공사 후 불법 건축물이 세워진 사진 이 두가지를 증거 사진으로 활용해 국민 신문고에 제보를 했습니다. 그리고 아래와 같이 답변 왔습니다.
위에 답변 내용과 같이 시정명령 처분 되었습니다. 아마 원상복구 하거나 그렇지 못한다면 ‘이행 강제금’ 이라는 ‘벌금’이 내려지게 될 겁니다.
생활법령 정보 [도시지역에서 용도변경 위반 행위를 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다]
저 건물주는 원상복구를 할지, 벌금 낼지 어떻게 해결할지 궁금하네요. 아무튼 제보하는데 정보 알려주신 분들 감사합니다.
불법신축 빌라 신고후기 클리앙
옆집빌라 신축하는데 건축법을 위반하여 짓네요
저희집이 북측에 있어 1.5m 떨어져서 지어야 됨에도 불구하고 0.5m만 띄어서 짓는데
이걸 어떻게 할지 ㅋㅋ 나중에 외장재 붙일때쯤 구청에다 민원 넣어봐야 겠네요 쩝
하아 옆집이 착공 신고도 안하고 건물 짓고 있네요 ㄷㄷ
어제 일의 후속편입니다.
좀더 알아볼려고 구청에 전화 해보니 착공신고가 안되어 있는거 같다도… 저러니 건축법 위반도 가능했구나 생각이 드네요
해당 구청 건축과 담당 공무원에게 문의 결과
1. 건축허가는 접수 받음. 2. 착공 신고는 접수 안받았으며, 이에 고발 상태임.
정북방향 이격거리 (1.5m) 위반 여부를 확실 하기 위하여 건축 허가 도서를 정보 공개 요청을 했네요…
그러나 오늘도 건축 공사는 하는것으로 보아, 업자는 벌금 낼 생각 하고 일단 밀어부칠 생각이나 봅니다. 최악의 경우 법정 싸움이 될꺼 같은데, 좀 두렵기도 하네요.
옥상 현수막 신고 후기 클리앙
불법건축물 신고하기 힘드네요..
상가 옥상에 쇠 파이프로 구조물을 만들고 거기에 현수막을 걸었습니다. (여러분의 정신건강을 위해서 후보자 얼굴 등을 가렸습니다)
하단을 얼마나 튼튼하게 고정했는지는 모르겠지만, 이런식이면 바람불면 분명 넘어갈것이라 예상됩니다.
(여기는 로또명당이라서 바로 아래 사람들이 100명 이상씩은 줄을 서있는곳 입니다) 그래서 신고했더니 이리저리 핑퐁하더니….. 불법 현수막 철거 부서로 넘어갔습니다.
그러더니 답변이 선거관련 현수막은 철거할 수 없다네요?????? 난 분명 “상가 옥상 불법 건축물 신고합니다.” 라고 썼는데요……..
하아…..다시 민원 넣어야하고 또 저렇게 핑퐁할꺼고…..귀찮네요 정말…… 그나저나 저 후보는 도대체 무슨생각으로 저런 구조물을 세웠을까요…..
(제가 찍은것은 좀 멀리서 찍어서 후보 본인이 찍은 사진을 올렸습니다……..<– 뭐가 자랑이라고….)
도로 불법 노상적치물 신고 후기 클리앙
사진 처럼 빌라 건물 주차장 바로 옆편으로 휴대폰 가게에서 광고 목적으로 이런저런 것들을 놓는 바람에 주차하고 차에서 내리거나, 출차할 때 불편함을 느꼈습니다.
그래서 일주일전에 생활불편앱으로 신고했는데도 계속 “처리중”……. 알아보니 국민신문고, 다산콜센터 접수가 처리가 빠르다고 해서 2군데 추가로 접수 했는데, 다산콜센터 문자접수가 甲이네요….ㄷㄷ
문자 넣은지 10분만에 해당 부서로 할당되고, 40분만에 조치 50분만에 조치완료 회신 ㄷㄷㄷ 이렇게 빠를 줄은 몰랐습니다.
적어도 서울시 사는 분들은 다산콜센터 (02120) 으로 민원신고 하시면 다른 방법보다는 훨씬 빠르게 처리 받으실 수 있을것 같습니다.
p.s. 혹시 불법주차도 02120으로 단속처리 가능할까요?
불법건축물 이행강제금 계산하기
불법건축물에 해당되는 경우, 이행강제금은 얼마일지 궁금하실텐데요. 불법건축물 부과기준 및 주의사항에 대해서 총정리 해두었으니 궁금하신 분들은 아래의 글을 참고해주세요.