부동산 근저당 설정 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 비용이나 해지 방법 등 다른 구체적인 내용에 대해서 알려드릴테니 궁금하신 분들은 아래의 내용을 참고해주세요.
부동산 근저당 설정
안녕하세요. 오늘은 부동산 근저당 설정 방법에 대해서 알려드리려고 합니다. 그러면 그 전에 부동산 근저당에 대해서 알아야 될텐데요.
부동산 근저당은 빌려준 돈을 받기 위해서 부동산을 담보로 한다는 것을 말하는데요. 한마디로 남들보다 우선으로 변제를 받기 위해서 설정해두는 것이라고 보면 되겠습니다. 채무자의 부동산에 권리를 설정한다는 것인데요.
대부분은 금융권(은행 등)에서 채무자의 부동산에 저당을 잡아두는 경우가 많습니다만 개인간에도 저당 설정이 가능합니다. 등기부등본을 때면 근저당 설정된 내용이 나오게 되는데요.
많은 금액이 아니더라도 돈을 빌려준다면 무조건 부동산 근저당 설정을 하시는 것이 좋습니다. 나중에 갚을지 안갚을지 가능성이 100%가 아니라는 점에서 더욱 설정해두는 것이 좋습니다.
그래야 돈을 못받을 상황이 온다고 하더라도, 저당권 설정해둔 사람에 의해서 경매 신청이 가능하고, 경매를 통해 우선적으로 돈을 받을 수 있기 때문입니다.
참고로 민법제363조에 의하면 부동산 근저당 설정을 한 저당권자에게 임의경매 신청권에 있어서 가장 큰 권한이 돌아갑니다.
보통은 경매기간까지 고려해서 빌려준 금액의 120~140% 정도를 채권최고액으로 설정하는 편입니다. 지연 이자까지 받는 셈이죠.
저당권 vs 근저당권 차이는?
참고로 저당은 일반 저당권과 근저당권, 이 두가지 종류가 있는데요.
저당권이란 특정채권을 담보하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 반대로 근저당권은 불특정채권을 담보하는 것이죠.
특정채권과 불특정 채권에는 어떤 차이가 있는지 알아두셔야 하는데요. 예를 들어서 2억원 대출을 받으면서 2억원어치의 사업장을 저당잡는다 하면 이게 특정채권이 됩니다.
하지만 얼마나 대출을 해줄지 모르는 상황이다 하면, 3억원짜리 부동산을 불특정채권 담보로 잡고, 그 한도 내에서 필요한만큼 빌려주는 것이 불특정 채권인데요.
한마디로 한도를 잡고 그 내에서 자유롭게 빌려주냐, 아니면 빌려가는 만큼 그 값어치만큼의 담보를 잡을 것이냐로 달라지는 것입니다.
오늘 알려드리는 부동산 근저당이 후자(불특정채권)에 해당되는 것인데요. 사실상 특정채권의 경우 시세도 달라지고, 무엇보다 근저당을 설정해둬야 1년분을 초과하는 이자도 받을 수 있기 때문에 유리합니다.
부동산 근저당 설정 방법
이제 부동산 근저당 설정 방법에 대해서 알려드리려고 하는데요. 부동산 근저당 설정 절차는 총 6단계로 다음과 같습니다.
1.등록세 고지서 발급
첫번째로는 등록세 고지서를 발급해야하는데요. 해당 시, 군, 구청 세무과에 가서 등록세 신고서를 작성하시면 됩니다. 그리고 제출하면 해당 세무과에서 알아서 처리해주실 겁니다.
2. 등록세 납부
다음은 등록세 납부입니다. 은행에 방문하시거나 인터넷으로 해결하실 수 있는데요. 등록세 고지서를 발급받은 후 해당 고지서로 등록세를 납부하시면 됩니다.
3. 국민주택채권매입
다음은 국민 주택채권매입을 해야하는데요. 은행 혹은 인터넷으로 해결 가능합니다. 국민주택채권매입신청서를 작성하신 다음에 제출하시면 됩니다.
4. 증지구입
5. 등기신청서류 작성
6. 신청서류 제출
부동산 근저당 설정 시 비용
보통 부동산 근저당 설정 시 들어가는 금액은 다음과 같습니다.
- 등록면허세: 채권최고액 x 0.2%
- 교육세: 등록면허세 x 20%
- 증지: 부동산수 x 15,000원(방문신청에 한하여)
- 국민 주택채권: 채권최고액 x 1%
마지막 국민주택채권의 경우에는 2천만원 미만은 매입하지 않으니 참고하시기 바랍니다.
등기 신청 수수료는 서면 방문의 경우 15,000원, e-form의 경우 13,000원, 전자 신청의 경우 10,000원이니 참고하세요.
이외의 기타비용으로 부담주체가 불분명한 경우에는 채권자와 채무자가 같이 균등하게 부담하게 됩니다.
부동산 근저당 설정 시 필요 서류
민사법률에 따라서 근저당권 설정시 필요한 자료는 부동산 소유자 인감증명, 근저당설정계약서, 설정금액입니다.
이외에 등기 신청시 첨부해야하는 서류(부동산 근저당 설정할 경우 필요한 서류)는 다음과 같습니다.
- 근저당권설정계약서(서면작성)
바로가기를 통해서 양식 다운로드 후에 사용하시면 되겠습니다. 5가지 종류 중에서 원하시는 것을 선택하시면 됩니다.
- 등록세영수필확인서 및 통지서(자진신고 후 납부)
- 국민주택채권매입필증
국민주택채권매입필증의 경우 채권 채고액이 1,000만원 이상의 경우 10/1,000에 해당하는 금액의 국민주택채권을 매입해서 그 필증을 첨부하셔야 합니다. 국민주택채권은 주택은행에서 매입하시면 됩니다.
- 등기의무자의 인감증명(유효기간은 6개월)
- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증
- 주민등록표등본(초본)
- 위임장
주민등록표등본의 경우 사본을 제출하셔도 됩니다. 위임장의 경우, 법무사에게 위임할때 필요한 서류이며 위임할 일이 없으면 특별히 작성하지 않으셔도 괜찮습니다.
간략하게 정리하면 각자 준비하셔야 하는 서류는 다음과 같습니다.
* 저당권자
- 주민등록등본(법인등기부)
- 도장(인감 아니어도 상관없습니다.)
*저당권설정자
- 등기권리증: 분실한 경우에는 본인확인을 할 수 있는 신분증 지참하시면 됩니다.
- 주민등록 초본(주소이력 포함되어있어야 합니다.)
- 인감증명서
- 인감도장
*채무자
- 주민등록등본
- 도장(인감 도장 아니어도 상관없습니다.)
채무자의 경우, 저당권설정자와 채무자가 동일하면 별도로 준비하지 않으셔도 됩니다.
만약 저당권설정자의 주소변동사항이 있으면 주소변경등기를 먼저 접수하신 다음에 설정등기를 하셔야 합니다. 반드시!!! 체크 먼저 하시기 바랍니다.
부동산 근저당 설정 소요시간
부동산 근저당 설정을 하는데에 걸리느 시간은 영업일로 부터 등기를 보내고 1~2일 후입니다. 등기처리가 완료되면 근저당권설정등기가 부동산등기부등본에 기입되게 되어있는데요.
궁금하신 분들은 부동산등기부등본을 떼서 확인해보시면 되겠습니다.
부동산 근저당 해지 방법
그렇다면 부동산 근저당 해지 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 다음 글에서 자세히 다루겠지만 간략하게 알려드리도록 하겠습니다.
부동산 근저당 해지를 위해서는 은행이나 법무사의 도움을 받거나 직접 해지하시면 되는데요. 참고로 부동산 근저당의 경우 대출을 모두 갚는다고 하더라도 자동으로 근저당해지가 되지는 않습니다.
따라서 직접 신청을 해야하는데요. 만약 으행이나 법무사의 도움을 받게 된다면 약 4만원에서부터 많게는 10만원까지 청구될 수 있습니다.
직접 해지하게 된다면 시, 군, 구청에 방문하셔서 등록면허세를 납부하시면 됩니다. 이후 영수증을 받아서 등기신청 수수료를 납부하신 다음, 영수필 확인서를 받아서 근저당등기말소신처서를 등기소에 제출하시면 되는데요.
근저당권 해지등기 진행은 등록 면허세 건당 6,000원, 근저당설정해지비용은 방문신청시 건당 3,000원 정도 부과되니 참고하시기 바랍니다.
지방교육세는 등록 면허세납부 의무자에게 부과하는 세금인데요. 이것도 등록면허세의 20%로 부과됩니다.
만약 은행에서 주택담보대출을 받으신 경우에는 3만원에서부터 5만원까지 청구되실 수 있습니다.
부동산 근저당 해지는 영업일로부터 3~5일 이후에 완료되니 참고하세요.
자동차 근저당 해지 방법
이전에 자동차 근저당 해지 방법에 대해서 알아보았는데요. 부동산 이외에도 자동차 근저당 해지방법 등이 궁금하신 분들은 아래의 글을 참고해주시기 바랍니다.
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