부동산 매매 사업자 장단점에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요.
부동산 매매사업자란?
안녕하세요. 오늘은 부동산 매매사업자 장단점에 대해서 알아보려고 하는데요. 그러기 전에 먼저 부동산 매매사업자란 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
부동매매사업자란 사업을 목적으로 부동산을 판매하는 것을 말하는데요. 주업을 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사람을 말한다고 보시면 됩니다.
보통은 부가가치세법상 1과세기간 중에서 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하시는 분들을 부동산매매업자라고 보게 됩니다.
일반적으로 개인이 부동산을 팔게 되면 양도차익으로 양도소득세가 과세되게 되어있는데요. 하지만 매매업으로 반복적으로 사고 파는 부동산 매매업자의 경우에는 사업소득으로 과세되게 됩니다.
양도소득세와 종합소득세는 차이점이 많은데요. 그중에서도 가장 큰 차이를 볼 수 있는 것은 바로 세율입니다. 세율이 사업소득일 경우에는 6%에서 최대 45%까지 적용되기 때문입니다.
일반인의 경우에는 1년 미만의 경우 70%, 1년~2년 미만의 경우 양도소득이 60%까지 발생하기 때문인데요. 주택 양도하실 경우 사업소득이면 보유기간 상관없이 일반세율로 적용됩니다.
부동산 매매사업자 종류
보통 부동산을 구매할때는 세가지 부류로 나누어지게 됩니다. 개인/매매사업자/법인인데요. 여기에서 부동산 매매사업자에도 종류가 있습니다. 두가지로 나뉘게 되는데요. 간주 매매사업자와 자발적 매매사업자입니다.
간주 매매사업자
간주 사업자의 경우에는 짧은 기간 내에 여러채의 부동산을 사고 판 사람을 말하게 됩니다. 개인으로서 부동산을 매수 및 매도할 경우에는 부가가치세가 발생하지 않습니다. 하지만 사업자로 등록한 상태에서 매수 및 매도를 할 경우에는 부가가치세를 납부하게 되는데요.
만약 부동산을 사고파는 횟수가 많은 분들의 경우에는 사업자를 내지 않았다고 하더라도 간주 매매업자로 간주되어서 부가가치세가 발생하게 됩니다. 부가가치세는 분할납부도 안되기 때문에 주의하셔야 하는 부분인데요.
국세청에 의하면 6개월 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우(1년에 6회 매매하는 경우)를 간주 매매사업자라고 봅니다. 반면 대밥원판례에서는 과세기간별 판매/취득 횟수에 상관없이 부동산 규모와 횟수에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성을 보게 되는데요.
기간이나 횟수가 정해져있는 간주 매매사업자의 정의는 국세청이기 때문에 먼저 국세청의 정의를 우선적으로 보시고, 일시적으로 한해만 다발적으로 매수/매도를 하신 경우에는 대법원판례에 의거하여 간주 매매사업자가 아니라고 볼 수 있겠습니다.
자발적 매매사업자
자발적 매매사업자의 경우에는 자발적으로 사업자를 내고 부동산을 매매하시는 분들을 말하게 되는데요. 이 경우에는 사업자등록증을 내신 상태로 사업장에서 장부를 작성하셔야 합니다.
이때 장부는 복식부기 혹은 간편장부 모두 가능합니다.또한 종합소득세 신고도 동시에 해야하니 참고해주세요.
부동산 매매업자를 낼까말까 고민을 하게 되시는 분들이 적지 않을 것 같은데요. 부동산 매매사업자 장단점에 대해서 알려드릴테니 천천히 고민하고 결정하시는 것을 추천드립니다.
부동산 매매사업자 장점
소형주택의 경우 부가가치세 면제
도시지역은 국민주택의 규모가 전용면적만 따졌을 때 약 25평(85㎡) 이하로 정해져있는데요. 이 국민주택 규모 이하의 소형 주택은 매도 및 매수를 할 경우에도 부가가치세를 내지 않습니다. 한마디로 면제가 되는거라고 보시면 되겠습니다.
비도시지역 혹은 읍/면/리 지역의 경우에는 약 30평(100㎡)이하를 소형 주택이라고 보기 때문에 30평 이하의 주택의 경우 부가가치세 면제라고 보시면 되겠습니다.
단기 매도 시 과세기준 완화
만일 부동산을 단기로 매도하실 경우에는 과세기준이 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%인데요. 이것은 개인이 사고 팔았을 때의 경우이고, 만일 매매사업자가 같은 조건(기간)으로 사고 팔았을 경우에는 훨씬 낮아집니다.
2023년부터 매매사업자가 부동산을 2년 미만으로 가지고 있었다면 주택의 가격에 따라서 6%~45%가 적용되게 됩니다. 따라서 단기양도를 하시는 경우에는 훨씬 세금을 덜 내도 되니 유리하다고 보실 수 있겠습니다.
부동산 가격에 따른 세율은 다음과 같습니다.
다만 과세기준 완화 예외 대상은 비사업용토지, 분양권, 조정대상지역 중과세대상 주택으로 해당되지 않는 부동산에 한해서만 가능하니 참고해주세요.
인정되는 필요경비 범위 증가
양도소득세에 비해서 인정되는 필요 경비의 범위가 증가하게 되는데요. 예를 들어서 도배, 이자비용, 싱크대 등 교체 비용의 경우 일반적으로는 필요 경비에 해당되지 않습니다. 하지만 부동산 매매사업자의 경우에는 필요 경비에 산입할 수 있기 때문에 추후에 세금을 아낄 수 있게 됩니다.
손실 발생 시 소득공제 가능
만일 부동산 매매사업자로 매매업을 하다가 손실이 발생한 경우에는 다른 소득에서 공제를 받으실 수 있습니다. 양도소득은 다른 소득과 합산 대상이 아닙니다. 하지만 매매업의 경우에는 다른 사업소득과 합산을 하실 수 있습니다.
따라서 손실이 발생하셨을 때에 사업소득이나 근로소득에서 차감을 하면 되기 때문에 추후 납부해야하는 세금이 줄어들게 되는 겁니다.
결손금 15년간 이월공제
사업소득의 경우에는 결손금이 15년간 이월공제 됩니다. 따라서 부동산매매업으로 발생하게 된 결손금도 사업소득에 해당되기 때문에 다음년도 이후 15년간 발생되는 소득에서 공제를 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
거주 주택의 경우 비과세 적용
부동산 매매사업자의 경우 매매용 부동산을 말하는 것이기 때문에 본인이 살고 계시는 주택은 비과세 적용이 됩니다. 따라서 양도소득세 비과세를 받으실 수 있습니다. 단, 1세대 1주택 비과세 적용대상이니 참고해주세요.
대출규제 완화
부동산 매매사업자의 경우에는 일반인에 비해서 대출규제가 개선되어 주택담보대출이 취급 허용되는 추세인데요. 원래는 매매사업자의 경우 전지역 주택담보대출 취급을 금지했습니다. 하지만 이제는 비규제지역의 경우 LTV0%~60%이며 규제지역의 경우에는 LTV 형행 0%~30%라고 보시면 되겠습니다.
부동산 매매사업자 단점
복식부기 장부 기장
부동산 매매사업자를 내고 연간 매출액이 3억원 이상인 경우, 전년도 수익이 7,500만원 이상인 경우에는 복식부기에 의하여 장부를 기장하셔야 합니다. 복식부기의무대상자에 해당하시기 때문인데요.
따라서 수익이나 비용이 발생하면서 세금계산서와 같은 증빙서류를 장부에 기록하셔야 하는데요. 해당 장부를 5년간 보관하셔야 합니다. 복식부기의 경우에는 수익, 지출, 사업장에 대한 자산사항, 부채, 자본 등의 모든 내역을 대변과 차변으로 나누어서 회계처리를 하셔야 하는 거죠.
간편장부를 사용할 수 없다는 점에서 단점이나 사실상 수익이 3억원 이상이 난 사업자 혹은 전년도 수익이 7,500만원 이상인 분들에만 해당되는 내용이기 때문에 3억 이하의 부동산 매매사업자에게는 영향이 없습니다.
25평(85㎡) 초과 주택 매도시 부과세 부과
소형 주택의 경우 매도하실 경우에는 부과세가 면제되는데요. 만약 소형주택 기준을 초과한 부동산을 매도하실 경우에는 부과세가 부과됩니다.
규제지역 내 주택 처분 시 양도세 중과
규제지역에 있는 주택을 처분하게 될 경우에는 양도세가 중과된다는 점도 참고하셔야 합니다.
4대보험 가입 및 납부의무
참고로 부동산 매매사업자의 경우 4대보험 가입 및 납부를 의무로 하셔야 합니다. 다만 간주 매매사업자의 경우에는 대법원 판례상 납부 의무가 주어지지 않을 수 있습니다.
장기보유특별공제 혜택X
일반적으로 한 부동산을 장기로 보유하시는 경우에는 세금적으로 감면혜택을 받게 되는데요. 그것을 장기보유특별공제라고 말합니다. 하지만 부동산 매매사업자의 경우 사업 특성상 장기로 들고 있지 않기 때문에 해당 공제를 받기 어렵습니다.
하지만 단기 매매하실 경우에는 오히려 세금적 혜택이 많이 주어지기 때문에 단기로 하실 생각이 있는 분들만 부동산 매매사업자를 하시는 것을 추천드립니다.
양도차익 발생시 사업소득으로 과세
부동산 매매를 통해서 양도차익이 발생한 경우에는 양도소득이 아니라 사업소득으로 계산됩니다. 사실상 매매업을 사업으로 하게 되면 당연한 이야기이긴 합니다만 그래도 매매로 인해서 소득이 있고, 그 외의 다른 소득이 있을 경우 합산되어 종합소득세에 적용되게 되는데요.
이로 인해서 공제를 받을 수도 있지만, 전체소득이 늘어났기 때문에 4대보험료가 인상될 수 있습니다. 종합소득상에서 기타소득이 2천만원을 초과하는 경우에는 건강보험료도 추가로 납부하게 되는데요.
득실을 따져보고 매매사업자를 내시는 것을 추천드립니다.
비교과세 적용
분양권이나 비사업용토지, 다주택자 및 미등기양도자산 등은 비교과세 항목입니다. 부동산 매매사업자의 경우에는 투기지역, 투기과열지역 혹은 조정지역의 부동산을 매매하시는 경우에는 양도소득세 VS 사업소득세를 비교해서 더 큰 금액을 비교과세로 적용됩니다.
하지만 마냥 단점이라고 보기도 어렵긴 합니다. 무주택자의 경우에는 비교과세가 없고 다주택자의 경우에는 비규제 지역에서 매매를 해버리면 사실상 비교과세가 적용되지 않기 떄문입니다. 잘 활용한다면 오히려 더 좋다고 볼 수 있겠습니다.
복식기장의무자일 경우 기장료 발생
위에 말씀드린것과 같이 연간 소득 3억원 이상, 혹은 전년도 소득 7,500만원 이상이면 복식기장의무자가 되는데요. 이 때 기장료도 함께 발생하게 됩니다. 여기서 기장료는 상담, 원천세, 부가세를 신고하는 신고대리비용이며 보통 월 기장료는 평균 10만원 정도입니다.
보유주택 수에 따라서 취득세 중과
부동산 매매사업자의 경우 어쩔 수 없이 많은 주택을 보유하게 될텐데요. 보유주택수에 다라서 취득세가 중과될 수 있습니다.
보유주택 종합부동산세 부과
9번과 같은 맥락으로, 사업상으로 많은 부동산을 보유하게 될텐데요. 이때, 보유주택에 대해서 종합부동산세가 부과될 수 있습니다.
부동산 매매사업자의 경우 장점도 많지만 단점도 꽤 있기 때문에 득실을 살펴보신 다음 이득이 될 것 같다고 판단되시면 개인사업자를 내시는 것을 추천드립니다.
이렇게 부동산 매매사업자 장단점 17가지에 대해서 모두 설명해드렸습니다.
이 외에도 사실 각각의 상황에 따라서 부동산 매매사업자 장단점이 달라질 수 있습니다. 또한 단점이 장점이 될 때도 있고, 단점이 장점이 될 때도 있습니다. 이러한 점은 어떻게 분류하냐에 따라서 조금씩 달라지는 점이니 참고하시면 되겠습니다.
세금을 내고 싶지 않을 때, 1가지 방법
사실 세금을 내고 싶은 분들은 많지 않을 겁니다. 저도 세금이 부담스럽고 내기 싫을때가 있는데요. 세금을 내지 않아도 되는 방법이 있습니다.
바로 국세소멸대상자가 되면 되는데요. 내가 국세소멸대상자인지 아닌지 확인해보시고 대상자일 경우에는 세금을 내지 않으셔도 됩니다. 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요.